炒作手法揭秘，不断转按揭，杠杆越大收益越高
来源： 樱桃小房子
两年前，李先生还只是上海一个普通白领，2014年年底，深圳房价刚刚开始出现异动的时候，他敏锐的发现了其中的机会，立刻辞去工作回深圳专职炒房，以100多万做首付在福田买了第一套房子进行投资，没过多久这套房子从400万涨到了800万。
李先生说：当时看到房价涨得这么快，把爸妈名下的房子也都拿去做了加按（加按揭贷款），亲戚的指标也都借来买房，2015年反复操作了17次，2016年操作了4次，到现在差不多有5000万的盘，现在月供20万，压力非常大，需要降价甩卖套现。
这两天，看完央视关于深圳投资客2年100万变5000万的报道，心里除了嫉妒就是恨，MD，老子每天起早贪黑累到肾虚也买不起房，这厮2年收益就有50倍。但看完又有点小爽，他月供压力大，快还不起房贷了，最好是马上断供。
这也是央视想突出的重点，说明楼市调控有效果了，房子不是炒的是住的，投资客自作自受。
人都有阴暗心理，看到轻松赚钱短期暴富的人，从高空中跌落下来粉身碎骨时，有一种达到高潮的快感。
对这个新闻，深圳投资客先是质疑真假，因为要搞21张房票，太难了。
接着就开骂了，“傻X一个，自己利用那么高杠杆，还对着央视镜头去说，这不是逼国家出台政策管理宽松的银行贷款，继续降杠杆嘛，不过没有这样的傻子，又哪来的接盘侠呢。”
案例是真是假？
遗憾的是，央视记者不肯给李先生电话，樱桃无法直接问他细节，只能间接了解一下。
李先生本身是深圳人，他从美国留学回来后，在上海麦肯锡工作了几年，带着100万存款， 2014年底辞职回深圳专职炒房，父母在深圳均有房产，可以做抵押贷款套现部分资金，再加上银行信用贷款。
注意：这两年银行信贷非常宽松，相信你经常接到各种电话，要不要办理贷款的，基本上都是信用贷款，个人额度几十万到几百万不等，一般家里有房，每个银行贷个50万是小意思，五个银行那就有250万了。
这些资金总共加起来，买房的首付款就不止100万了，起码在200万之上。在房产升值的同时，又可将升值部分再做转按揭套出现金来。
李先生买了深圳湾一号70多平米的房子，具体时间不详，但据说赚了一倍，这个盘现在可是深圳最贵的，二手房公寓大户型报价都在20万/平米左右。
从技术层面上看，行情好时，2年本金100万炒到5000万市值是完全有可能的，注意，是总资产，不是净资产，4000万都是银行贷款呢，如果现在能按市场价全部抛出，李先生的利润大概是1000多万，这可是打工一辈子都挣不到的。
炒房的操作手法都是大同小异，找不到李先生，可以看张先生是如何利用杠杆的，唯一区别就是倒腾次数越多，总资产就越大。
投资案例一：张先生，原房地产私募基金员工，2014年开始专职炒房，200万本金，目前深圳2套房，总资产2000万。
第一步：卖掉龙华世纪春城60平米两房后，套现200万，2014年5月，买入南山区栖游记88平米，总价230万，他当时首付付了 7成，贷款70万元（实际上首付只需要3成，当时还没想炒房）。
一年时间，涨到500万，实际上开涨也就是政策放松前后的两三个月时间，张先生被诱惑到了，心里直痒痒，房价一旦上涨，一年是止不住的，剩下还有涨幅空间，于是他赶紧通过银行转按揭，想办法先还掉70万元，自己没钱可以通过机构借70万元过桥资金。
红本在手后，做抵押贷款，利率虽然比按揭贷款高，但可贷出7成350万元，减去借的70万后，则套出来280万元现金，从理论上，首付三成，足够买一套市值近1000万的房子。
***说到这里，樱桃要特别指出，很多人不愿意将现在低利率的按揭贷款还掉改为抵押贷款，拿计算器一算那30年的利息要多几十万，就觉得亏死了，这就是你资产不能翻倍的最大思想障碍，不能像姚老板一样借钱来强奸万科还一战成名。
李先生不就是以小博大嘛，搏一搏，单车变摩托，赌一赌，摩托变宝马，其实谁又真的会去还贷30年，守着房子30年不卖？很多三五年就换房了，做抵押贷款套出资金买第二套房，利息是高了点，但一套房子一年升值几百万，那点利息算啥呢。
第二步：2015年6月，张先生以700万总价买入第二套锦芦花园88平米，贷款7成，490万。
这其中的技术在于，首先要有买房名额，该离婚时就离婚，去年上海民政局不是流行一家人排着队欢欢喜喜去离婚嘛，借亲戚朋友名额毕竟有风险，昨天还有新闻报道某女子借姐夫名额买房，结果姐夫暗地里从银行做了抵押贷款不知所踪，最后只能自己背负几百万的负债。
短炒买二手房不买新房，方便转让，新房是期房的，拿到房产证要2年，如果是长期投资买新房最好，升值潜力大。然后通过做高评估价，以及贷款人的现金流，尽量做到首付两成，贷款8成，加大杠杆，一般低于市场价的笋盘，则可以提高评估价，做高贷。
第三步：2016年，栖游记又涨到700万元，锦芦花园涨到1300万元。
如果不想卖掉这两套房，又想买第三套的话，可以继续加按揭。
每套抵押贷款7成，即第一套700万*0.7-350万=140万现金；第二套1300万*0.7-490万=420万现金）。
两套加起来又可套出560万现金，再借别人名额，首付3成，还可以买总价2000万左右的房子，再贷款1400万。
至此，三套房加起来的总资产是4000万元，总贷款是2800万，月供15万左右。
李先生可能转按揭操作的次数频繁些，因此100万折腾到5000万完全可能。
不过张先生由于惧怕调控，他没有再加按揭买第三套房，而是将负债率控制在50%以下。如今张先生手头4套房，除西安两套被套住外，深圳两套房产市值2000万元，负债800万，月供5万。
他现金流比较充足，手头还留有200万元做月供，加上出租收入每月有八千，三四年月供没问题，他的理想是，等待下一波房产暴涨的时候卖掉一两套，就可以实现财务自由。
张先生专职炒房后，另外成立了一家私募基金，以基金形式组织朋友炒房，这也是现在较为流行的模式，可以做到1比9的杠杆，即1000万元本金，可以拿到9000万贷款，贷款利率是10%左右，然后去投资1亿元的项目，买卖了旧楼后翻新再出售，一平米毛利达到1万元。
但去年以来，深圳密集出台政策打击炒房，如房产证不能分证，工厂改公寓也遭到严打，基金不能再投资一线房地产等举措，令这些基金公司举步维艰。
投资案例二：高华，事业单位员工，从2000年开始在深圳炒房，算是骨灰级投资客，目前手上还有7套商品房，市值3000万元，另有2栋农民房，以及5套小产权房，总资产4500万元。
买商品房
他这17年来，进进出出的房子已数不胜数，目前除了南山区西丽两套是2015年下半年入手外，其余5套商品房成本价都非常低。
四季花城（02年，70平米，3500元/平米，月供2000，租4000）；
威凤山庄（05年，89平米，月供2200元，租3900，现在310万）；
龙城国际（06年，143平米，6800元/平米，贷款70多万，目前市值700万）；
中央悦城（08年买的，7800元/平米，129平米四房，月供4000元，租4500元，目前市值450万左右）；
和黄御峰园（09年，91平米，贷款7成，现在市价420万）。
除非你早生十年，这种价格是一去不复返了，重点在于，高华虽然买的早，但他坚持用银行按揭贷款，绝不提前还款，最大限度利用银行杠杆赚钱。
他在2015年跟几个朋友合伙倒腾了几套房产，年底又重新倒腾手中房产，当时南山区已经涨完了，但西丽涨幅小，存在补涨机会，于是他卖掉一套商品房和一套小产权房，加上手上有三四十万现金，准备了三百多万元，本来是计划一拆二，用他部门员工的名义，分别贷款7成买了龙辉云门、学子荔园。
第三套是意外买的，中介跟他说龙翔苑业主急售，当时市场价卖380万，业主降到350万，要求当晚要交70万，他就借机砍价，本来说好338万，结果第二天业主又急用钱，又降价10万，最后以328万成交。
他家底已经丰厚了，因此策略比较保守，没必要再去搏一搏，投资原则是从不买500万元以上的房子，出手慢，而且借别人名额买房，总额高风险也越高。
西丽这三套总价都在三百多万元，目前市场价380-400万元，利润不算高，比去年高峰期430万元回落了10%左右，去年下半年市场往下走时，他卖掉其中一套，赚了70万元，剩余两套继续持有，因为卖了资金放手上也是闲置，而且浪费购房名额。
第二，押宝小产权房，将来绿本转红本，目前市价加起来约1500万元。
1、2010年在沙井以180万元入手一栋农民房，现在市值四五百万左右，每月租金1.1万；
2、在平湖某村，自己出资60多万元建了一栋农民房，而且转了红本，这其中的技巧，就是把老婆户口弄进村里，然后在政策上将农民房的绿本转成红本，目前市值四五百万。
3、公明百世珑庭，集资房，165平米，76万，首付5成，贷款10年；
南头马家龙，87平米，租4600；
沙井景城花园，157平米，4000多买的，现在1.3万元一平米；
沙井聚豪居、新桥豪苑各一套，103、97平米，三千多元买的，目前市价八九千。
小产权房价格基本上也都翻倍了，但需要自有资金，杠杆太低，他投资小产权房的钱，都是从银行贷款。目前月供6万多元，主要是有短期的信用贷款，算上租金，资金压力很小。
投资案例三：阿祖，打工族，2012年才起步，当时存款只有2万元。目前手上一套商品房，一套小产权房，手里现金220万。
通过刷信用卡，向亲戚借钱，2012年凑足了18万元，由于首付款有限，只能选择深圳最边远的坪山购房，花70多万买下一套，贷款五十万。
2015年中旬涨到150万元，卖掉赚了六七十万，加上手头的20万储蓄款，一套换两套，又在坪山买了双拼房，加起来150多平米，单价1.5万元/平米，总价230万元。
但只用了一年，该房子价格就翻番了，因为月供压力，加上调控导致市场往下走，别人建议他卖掉一套，减少资金压力，等待调控后的机会。
于是阿祖将双拼房分成了两套，以220万卖出一套，手上拿着现金，等待调控中的机会，这样剩下的一套也就相当于0成本，他还有自住的一套小产权房。
目前深圳楼市成交量虽然低迷，但还处于调整初期，只要低于市场价一二十万就能卖出去，所以方便套现。手中有钱，心中不慌。哪怕楼市调控20年，他也不用怕了。
这是老投资客屋哥告诉他的炒房原则，“安全第一，赚钱第二”，飞机不在于飞的多高，而是能否安全着陆。
投资案例四：小林，普通白领，2套房，总资产1400万。
第一套，09年要买婚房，手头只有十多万，买了宝安桃源居，120平米三房，总价100万，贷款8成，月供四千。
第二套，4万亿出来后，意识到钱不值钱，赶在2010年下半年调控前买第二套房，当时手里没有一分钱储蓄，四处借钱凑首付，买入金叶名苑，98平米三房，105万，月供4200，出租3700，月供压力不大。
先将第二套换掉，2015年330新政后，改善型需求集中释放，房价跳跃式上涨，金叶名苑品质一般，升值空间不大，阿西决定换到宝安中心区，金叶名苑以190万卖出，套出110万左右。随即立刻买入第五大道，108平米，加上税费总价460万，贷款280万，月供1.7万。目前市场价710万。
再将桃源居第一套换掉，410万卖出，套现320万，买入桃源居复式楼，196平米，总价610万，首付4成，贷款360万，月供1.8万元。
至此，成功将原来两套价值较低的房子换成大房子，总资产1400万左右，月供加起来3.5万，减去出租的7000，还需2.8万元，家庭月收入约4.5万元，压力不大不小。
因为月供压力大，小林没有用转按揭去买第三套房，但她的同事们利用转按揭将升值部分套出来再投资的案例也不少。
这四个案例，总有一款是你可以借鉴的吧。
樱桃问到的多个投资客，在资金的风险把控上，都是较为保守的，有经验的老投资客一般都会保留两三年的月供资金，他们认为未来市场走势取决于调控政策，如果坚持两三年不放松，那大部分投资客的现金流都很危险，如果经济形势不好，一两年又放松，那基本上问题不大。
像李先生那种激进的新生代投资客，樱桃暂时还没有碰到，毕竟楼市调控十多年，跌宕起伏，投资客也在成长，当年温州炒房客利用高杠杆四处冒险的革命精神，最后都牺牲了，这几年几乎销声匿迹，这一轮房价暴涨周期中，哪还有他们的身影啊。
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