上海“只租不售”两地块今成交 上海楼市新信号正式启动
新浪财经讯 7月24日消息，就在今天14：00，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源，这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动。
此次成交的两幅地块，一幅位于浦东新区张江南区，土地面积约6.5公顷，可建建筑面积约13万平方米，由上海张江（集团）有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为5569元/平方米。
一幅位于嘉定区嘉定新城，土地面积约2.85公顷，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。此次竞得两幅地块的，均为国有企业。
首批成交的两幅租赁住房用地情况：《国有建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》中，明确了出让土地用途为租赁住房用地，出让年限为70年，租赁住房物业“只租不售”，受让人应在出让年限内整体持有并持续出租运营租赁住房物业，受让人应参照政府相关规定，建立包括租赁对象、租期、租金、租赁使用管理等统一管理及服务等；同时也明确了租赁住房套数、套型、全装修等建设要求，以及租赁住房用地中公共服务设施和公共空间建设要求。
实际上，7月4日晚，上海土地交易市场就发布公告挂牌出让这两幅地块。两幅地块位置非常优越，但均为租赁住房用地，完全颠覆了以往的“玩法”——这是上海首次以招拍挂的方式出让此类住宅用地。
从彼时公布到今天正式成交，进入建设阶段，仅用了20天时间。中原地产分析师卢文曦对新浪财经表示，一是近期管理层出台鼓励租赁政策，各地也在不遗余力积极推进租赁工作，这两幅地块的成交有标志性作用；
二是这两幅地起拍价格就不高，体现地方政府对租赁市场的呵护。这两幅地块楼板价均不到6千元/平方米，算上各种成本，张江的项目理论租金回报率至少7%以上，嘉定项目租金回报率至少在6%以上。均比当前租金回报率高出4、5个点以上，保障房企合理投资回报。
三是由于这两幅地块设立不少门槛，比如出租对象有特别限定等，传统开发型大房企虽然有优势，但不一定适合做这种租赁型项目。而最终有国企获得也能在这种类型土地开发上积累相关经验，占据先发优势。
四是由于这次土地价以较低水平成交，可能对区域内土地价格产生一定冲击。尤其是嘉定，后续还会有可供销售的土地出让，较低的价格会给后续买家形成心理影响，可能会重新评估合理市场价格。而区域内大量增加可供租赁的房源，平抑租金价格同时有可能对房价也产生牵制作用。
而更为值得注意的是，7月7日出台的《上海市住房发展“十三五”规划》，也给“租赁”划上了重点：一是增加住宅供应面积，“十三五”期间预计供应5500公顷，其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷，预计新增供应各类住房约170万套；
二是大幅增加本市租赁住房供应，在新增的170万套房中，商品住房约45万套，租赁住房约70万套，各类保障性住房约55万套（其中代理经租房源30万套）。
在业内人士看来，上海新增住房第一位是市场化的租赁住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。上海市调控房价的决心很明确，那就是从增加供应量开始，以租代售，一方面可以减少地王，压住房价，一方面可以留住高端人才，增强上海竞争力。（新浪财经 许旻 发自上海）
