长租公寓，一场迟早的狂欢
在长租公寓的生态链上，房、钱、人正在形成一个闭环。
文/梁玉龙
拥有一套自己的房子，是中国人根深蒂固的念想。
而人口流动，房价高企的现实，让年轻人们的心态渐渐发生了改变——与其为买房所累，不如追求当下的生活品质，或者投入精力、财力去创业。租房，已经成为现代城市青年重要的居住方式之一。
可是往往这时，居住条件差、中介欺诈、房东乱涨价等租房之痛，又会给年轻人浇来一头冷水。
痛点即商机，品牌长租公寓就这样走进了大众市场。其风格化的装修、合理的价格、多元的服务，让租房体验有了质的飞跃。
2014年，雷军的顺为基金联合联创策源向YOU+公寓投入1亿元人民币，自此拉开了长租公寓爆发式增长的序幕。短短三年，有近100亿元资本流向这个领域，其中不乏万科、龙湖、铂涛、如家、链家、我爱我家等巨头。
中国房地产行业正在从增量市场向存量市场转变，品牌长租公寓正是开发存量房的重要途径之一。而且目前长租公寓品牌仅占国内租赁市场整体份额的1%，远低于美国和日本的50%，潜力巨大。
房屋租赁机构化、品牌化已是大势所趋，硝烟滚滚而来。
租客的春天
据不完全统计，目前国内长租公寓品牌多达500多家，房间200万个。激烈竞争中，产品升级与多样化日益明显。
2017年4月，长租公寓品牌优客逸家CEO刘翔对媒体宣布，该公司不久前在成都市场首次实现单城市盈利。
此事在业内引起了不小的震动，不仅因为优客逸家是首家实现规模化盈利的企业，更关键的是，它采取的分散式形态此前并不为人看好。
原来，目前多数长租品牌运营的都是集中式公寓，整栋或某几层楼全是这个品牌的房间。比如YOU+（包括国际社区和青年创业社区）、新派、自如寓、魔方、万科驿、龙湖冠寓等。
业内人士普遍认为，集中式公寓的房源或买或租，一次性就能解决，经营时也方便管理，还能为租客提供更多增值服务，是长租公寓最佳实现形式。相比之下，优客逸家和中介机构合作，从分散的业主手中租来房屋，经装修、隔断之后再转租的模式，流程上不仅复杂，而且不容易聚集流量，拓展多元化经营。
但是这些都是基于企业利益做出的比较。从需求端看，分散式公寓实际上更符合当前用户租房的习惯。而且后者因为房源供给量大，地段、价位可选择空间大，更能满足租户的个性化需求。
从价格上看，分散式也比集中式更亲民。因为前者提供的是合租房，后者是单间配套，成本显而易见。比如在成都，优客逸家均价在800元左右，集中式公寓动辄1 000元以上。
而站在企业的角度看，优客逸家通过将套房分拆出租，最后获得的单位面积房租也比后者更高。所以，基于以上原因，优客逸家能够率先盈利自然不足为奇。
目前，业内这类分散式公寓品牌还有青客、相寓、蘑菇，以及早期借助母公司链家房源优势崛起的自如友家等。
但是不管是集中式还是分散式，这些长租公寓都有一个统一的别名—青年公寓。顾名思义就是租给年轻人的公寓。有的品牌为了强化这一定位，明确要求租户不能超过45岁，不能带孩子。
这么做一方面，是因为年轻人本来就是租房的主力军；另一方面，他们的消费潜力更大，抓住了他们就抓住了未来。
但是年轻人的概念太过宽泛。随着竞争的加剧，玩家进一步细分，创业公寓、蓝领公寓、高端服务式公寓、女性公寓等陆续出现。
创业公寓的代表，莫过于YOU+旗下的青年创业社区。其与第三方孵化器合作，致力于创业者之家的建设，从环境到设计，都是基于创业者的角度考虑。比如靠近科技园区，房间有吊床，室内不提供厨房等。
蓝领公寓则是面向城市蓝领阶层的公寓类型。目前有安心公寓、新起点连锁公寓、起航青年公寓等。其中魔方公寓“9号楼”与以上企业都不一样，前者都是2C，而它专注B端。
目前，“9号楼”在全国有20余家店，服务对象为城市中的劳动密集型企业。出租时以间为单位，以床位定价，平均在 500 ~1 500元之间。对企业来说虽然略贵，但省去了后勤管理的负担。与自己租房建宿舍相比，性价比更高。
与蓝领公寓相对，高端服务式公寓是面向“多金”人士的公寓类型，代表品牌有来自香港的尚臻。此外，还有专门为女性打造的长租公寓，如包租婆、蜜柚公寓，模式上与其他集中式公寓无异。
但无论是哪种细分类型，这些公寓的居住环境大同小异—清一色的“宜家风”家居。因为它符合绝大数年轻人的审美，统一采购的成本也很低。
窝趣则是少数有自主设计意识的公寓品牌之一。
设计团队事先研究了年轻租客的居住习惯，发现他们在家更多时间是睡觉、坐躺、放空心情，所以专门提供了五星级酒店的床垫、高端沙发以及超过半面墙大小的阳光大窗。另外，年轻人喜欢坐在床垫边上玩手机，窝趣还优化了床沿设计，让大腿久坐不麻。
作为铂涛集团（七天酒店母公司）旗下的公寓品牌，窝趣对于居住环境的打造有着先天的优势。
基于用户思维打造产品，这是房屋租赁市场从未有过的进步。而市场由“租方”主导向“承租方”主导倾斜说明，中国房地产正悄然步入存量时代。
长租公寓+
咖啡休闲区、科技体验区、阳光健身区、自助超市区、公共厨房区、烘干熨烫区、快递收发区、电玩按摩区……这是北京一家长租公寓品牌“熊猫公寓”的公共空间配置。
目前，国内大多数长租公寓的公共服务都没有跳出上述类别。对于企业而言，作用不难理解，即从C端需求考虑，将房子作为载体，通过各种衍生服务挖掘租金外的其他效益，同时加强客户黏性。
但是增值服务不一定只能聚焦在生活和娱乐中，正如2017年6月成立的熊猫公寓那样，既是一个生活娱乐平台，更是一个创业孵化器。
不同于YOU+青年创业社区与第三方孵化器合作服务的模式，熊猫公寓本身就是其母公司北京石榴集团生态链中的一环。
石榴集团是一家围绕“地产+科技+金融”的大型民营企业。创始人崔巍对熊猫公寓并没有盈利要求，它的功能是“磁铁”是“入口”—优质的创意和科技创业项目通过熊猫公寓输送到石榴集团旗下竹海科技产业体系中。它所创造的价值，远比经营公寓本身更有想象力。
当然，不是每个长租公寓都可以受益于生态，毫无压力地仰望星空。比如YOU+，眼下就在盈利的压力下喘不过气来。于是2016年12月，创始人刘洋终于熬不住了，宣布将开启“去公寓化”战略。
所谓“去公寓化”，用他的话解释就是，在打开与地产业及其他公寓的合作渠道后，以有温度的内容去运营别人的房子。
简单的理解就是，YOU+过去都是租下整栋的旧建筑，自己整体改造后对外出租，这种模式的缺点就是成本动辄上千万元，短时间内难言盈利。
现在，YOU+的想法是只做内容提供者、运营商，去与拥有存量物业的公司或机构合作，实现从重资产到轻资产的过渡。
事实上不只是YOU+，类似的轻模式正在成为越来越多玩家的选择。比如铂涛旗下的窝趣轻社区。
基于做连锁酒店的思路，窝趣从成立之初就采取了“长租公寓加盟”模式，即通过输出品牌和管理，服务于开发商和各类业主。
对于窝趣而言，这样做一方面可以通过收取品牌管理费盈利，另一方面可以让项目快速复制，最后依靠规模优势，降低运营成本。
而对于拥有大量物业的业主而言，窝趣也是一种去库存的利器。比如广州的一家开发商拥有一批物业，但是因为没有独立产权，购置物业的投资人只能获得36年的使用权，所以一直难以出手。直到通过和窝趣合作，这批物业终于有了用武之地。
事实上，2016年9月，国务院曾出台了一系列房地产调控新政，其中一条就鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。
2016年12月1日，万科低价拍下了北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。此后，很多城市陆续在土拍中加入了全部或部分自持的条款。
也就是说，未来房企手中必将自持大量住宅。开发长租公寓，将成为房企重要的业务类型。
而从实现形式上看，目前除了万科驿、龙湖冠寓等巨头选择直营品牌外，大批拥入长租公寓市场的房地产开发商，更加青睐于与品牌运营商合作。
比如阳光城就和寓见公寓签署了战略协议：阳光城为寓见公寓提供房源，折算成租金入股后者的项目，后者负责标准化运营和项目管理，双方基于股份分红。而绿城物业也计划和优客逸家展开合作，盘活旗下小区的闲置资产，改造后统一对外出租。
租房金融化
6月4日上午11点左右，手机“滴”的一声，自如友家的租客张涛知道，有1万多元的工资到账了。
但是和往常一样，这些工资不会在卡里停留太久，除了各种信用卡还款，下午还有3 000多元的上个月房租要从卡里扣掉。
这种按月、后付费的租房模式，以前并不多见。因为传统租房普遍采取“押一付三”的方式。而这对刚刚工作不久，没有存款习惯的年轻人而言，是一种不小的压力。
所以，自如友家的“自如白条”应运而生。通过与京东白条合作，自如友家为租客提供信用担保，双方签完约后，金融机构会把租客一年的房租打到公寓企业的账户上，租客只需要每月向金融机构还款即可。万科驿、新派公寓、青客公寓的租房分期信用贷款，都是此类金融服务。
这样一来，租客缓解了压力，公寓企业不仅快速回笼了资金，还多一份利息分成。
事实上，由于长租公寓能够产生稳定的租金收入，带来可观的现金流，非常适合金融化、证券化。长租公寓的金融创新，正在成为企业扩张、轻量化以及盈利的重要方式。
目前，在长租公寓品牌中金融化最彻底的当属新派公寓。其创始人王戈宏是一名金融学博士、美国丹佛大学研究学者。
自如友家那样是针对需求端进行融资租赁，而他正在尝试将供给端也金融化。
具体来说就是，新派与金融机构合作，由后者一次性买下家具家电，设备只需要按月或按季还款。王戈宏算了一笔账，一台乐视电视机，每天的 “租金”只有2元钱。从设备中腾出来的资金，则被用来发展新业务。
而更为大胆的改造则在于，王戈宏正在将整个长租公寓变成一个证券产品，即REITs（房地产信托投资基金） 。
这是一个来自美国的金融概念，理论上通过购买这个基金，每个美国人可以拥有一小部分华尔街旁一栋公寓的物权，并在其运营中分享收益，这是美国许多长租公寓的物权体现形式。
作为美国“海归”，王戈宏也希望在国内推广这一模式。于是在新派公寓成立伊始，他就与赛富投资基金一起发起了赛富不动产基金，这是国内第一个私募公寓REITs项目。
具体做法是，该基金通过资本运作来收购或整租、改造物业，然后新派负责出租经营和管理。目前，有32个有限合伙人购买了这一基金，而算下来新派在整个项目的投资只占1%。新派公寓北京CBD旗舰店目前就在采用这种方式运作。
不过，王戈宏坦言REITs本身是个复杂的金融项目，在国内全面落地还有很长的路要走。
总之，未来是光明的。因为在长租公寓的生态链上，房、钱、人正在形成闭环。哪天三者自由流动起来的时候，这个万亿级市场也就真正走向了成熟。
编?辑:唐?婷?romarin94@163.com
