北京西站，两条地铁交汇处，来往人流密集，可谓商业发展黄金地。可就是这样一块宝地，驻扎着一个“扶不起的阿斗”。近日，北京商报记者走访北京西站占地10万平方米的光耀东方购物中心，发现空置率却达八成。西三环人来人往，却只让商家“看得见、摸不着”。
招租不明朗
光耀东方广场是集公寓、商业、商务楼于一体的大型综合体项目。区域周边交通发达，同时，项目周边生活及市政配套较为完善。可就是这样集各种优势于一身的大型商场却迟迟招不上商。该购物中心位于光耀东方广场内。北京商报记者走访时发现，在光耀东方购物中心底商有一家在营的星巴克，星巴克的人气不错，而进入到购物中心内部，却显得十分凄凉。北京商报记者看到，一层仅一家玉石零售摊位，二层有呷哺呷哺、屈臣氏，以及一户儿童培训机构，到四层几乎没有什么商家，只有零星的几个门脸儿还在维待，其中包括世茂国际影城，就连原本应该人气火爆的电影院仍在苦苦支撑。前来观影的消费者李先生向北京商报记者表示，原本电影院旁还有个游戏城，但前段时间已经闭店，“周末时，这儿的人流还可以，但在工作日客流很少，游戏城也是因为经营差而闭店关张”。此外，光耀东方购物中心的地下一层已全部空置。而该购物中心张贴的公告显示，地下一层原为美食城，因消防问题被关闭。
二层的一位工作人员向北京商报记者表示，光耀东方购物中心已经于半年前展开招商工作，“如今，购物中心依然呈现空置情况。”时隔一年，再次来到购物中心观看电影的刘先生表示，“这儿的店铺较之前更少了。”
供需不匹配
有业内人士认为，实体零售商想要获得漂亮的成绩单，要在运营前进行深度调研，对购物中心进行合理的业态配置安排。
相关资料显示，光耀东方购物中心商业业态曾考虑全面覆盖各类消费人群，成功拉动区域商业品质，更想打造一个“全维度”的商业模式。
在光耀东方购物中心看来，商业是没必要进行消费人群划分的，人均消费从几十元到上万元的涵盖都是应该做到的，而这就是光耀东方广场的创新全覆盖业态设计。
现在看来，该购物中心曾引入的商家纷纷撤离，之前策划的商业业态配置已经“瓦解”。北京商报记者注意到，原本光耀东方集团斥5亿元巨资收购的动批网也在一年前撤离，现在动批网每层与商场连接的大门已经封闭。
客流难留
不只是光耀东方购物中心，北京西站的周边，聚集着不少商业设施。然而不管是其地上的南广场、北广场附近的商业，还是地下的商业，都尽显萧条。商家似乎都面临同一个问题——人流，西站的人流看得见摸不着，这让附近的商场定位很困难。有业内人士认为，正是由于北京西站巨大的人流难以抓住，后来的商家在定位上已经有所调整，来乘车的旅客肯定不是目标客户，但毫无例外的是，它们都全部没见起色。
对此，北京商报记者采访了中商经济研究所主任姚力鸣，他表示西三环居民区密集，蕴藏着巨大的消费潜力。临近西客站，有较大的客流资源，办公租赁的优质选址。在实体零售整体走下坡路的大趋势下，实体零售招商不明朗在所难免。如果地产知名度低，很难对“知名”品牌、商户产生吸引力，恶性循环不利于实体零售商的发展。光耀东方广场的体量较大，现阶段出租、招商不明朗，可能仍需要较长的调整缓和期，实现形势逆转。
北京工商大学经济研究所所长洪涛也表示，现在几乎所有购物中心都在转型中，而定位不准确不能吸引消费者才是主因，现有的消费需求量比较少，整体购买量都在下降。西站地区的购物场所已经调整过好多次了，但是每次调整的效果都不是很明显，主因还是西站的人群多数以乘车为主，没有时间购物。还有一点就是西站地区现有的网点价格都比较高，服务质量也不好。目前需要明确定位，所以，要考虑附近居民跟游客之间的取舍，消费者们需要什么样的商品及服务才是重点。
北京商报记者吴文治实习记者陈韵哲
