全球住宅最贵前五城市中国占3席 房产回报中国居首

放大字体  缩小字体 2017-09-06 13:12:32  阅读:9811+ 来源:新浪财经 作者:吴克群

  全球住宅最贵前五城市中国占3席

  纽约落榜全球最贵 房产回报中国居首

  中国大城市不动产价格与投资回报,如何完胜纽约市场?

  本刊纽约新闻中心 张静

  纽约一直被奉为全球住宅价格的标杆。然而,2016年,“老大哥”纽约终于松了一口气。在Oxford Economics 最新的一份报告中,全球房价排名前五的最贵城市里,居然都没有纽约的踪影。

  这份报告主要参考的数据是目标城市人口的收入和房价比。报告指出,在香港、孟买、北京、上海,要购买一个970平方英尺(90平方米)的公寓需要一个中位收入家庭积攒30年才能担负得起。

  值得说明的是,在全球排名前五的城市里,只有一个城市不在亚洲——另一个是排名第五的伦敦。

  京港沪领跑最贵房价榜

  香港已经连续七年占据全球住宅最贵城市宝座。

  根据最近的人口调研报告数据显示,2016年其住宅中位价是中位家庭年收入的18.1倍(2015年曾是19倍)。香港中环写字楼超越伦敦、纽约,也高达302美元/平方英尺。

  香港似乎已经恢复了往日的经济活力。

  先是2016年富豪抢购中环房子,再是2017年抢购港股——12月23日,恒指21574.76点,截至2017年2月15日收盘23994.87点,涨幅高达11%,数据显示,2017年前一个半月通过两市港股通流入的资金合计达378.98亿元。

  香港之外,中国大陆最贵的城市是北京,其平均住宅价格超过4万人民币/每平方米。

  与北京比肩的自然是上海。作为中国房地产投资最热的城市之一,上海的房地产价格在2016年平均增长了40%。在人们的意识里,上海的住宅价格好像已经“很难下降了”。

  一方面,2015年股灾之后,受制于投资渠道单一及信贷充沛,投资者的资金纷纷流入了楼市,导致2016年很多中国城市房价过热。另一方面,大城市可负担住宅的减少不仅成为人们的社会问题,近期更引发经济学家关于“中国经济是否过热”的担忧。

  孟买与伦敦

  在欧洲低迷,美国复苏有限的背景下,中国和印度显然是表现非常不错的两个经济体。

  印度孟买也荣登全球最贵住宅城市“亚军”宝座,其房屋价格和月收入比“是印度城市里最高的”。报告说,随着国民财富的增加,一方面,成百万人依然居住在嘈杂的贫民窟,另一方面,印度的开发商却很难在拥挤的城市找到可开发地块。

  2016年11月份开始,受印度总理莫迪收回大额纸币、打击腐败和偷税漏税的影响,印度房地产市场受到很大压力——印度大部分买家都现金交易住宅,以逃避税收。据此,PropEquity,一家数据提供者,预计,2017年孟买住宅价格可能会下降30%。

  一边是蓬勃发展的中国和印度,另一边则是老牌的大英帝国——伦敦排在了榜单第五名,而纽约已被挤出了前五。

  经过数十年的增长,伦敦房价已经让大部分居民无力承担了。自2013年以来,伦敦住房价格每年都以两位数增长,其住房的平均价格已经从2006年的25.7万英镑上升到2016年的47.4英镑,涨幅高达84%。

  政府为了控制房价,不得不向奢侈住宅征收更高的印花税,向新的投资型住宅征收新的印花税,可惜的是这些举措并没有对平抑房价起到什么效果。不过,最近对经济学家的一份调研显示,有可能伦敦2017年的房价会下降。

  纽约的陷落

  在人民币贬值,所谓全球财富大转移的鼓吹下,很多人出逃北上广,跑到纽约、悉尼等地置业。然而,如上文所指,2016年中国楼市的灿烂,让他们悔不当初,对外国投资政策的不了解更让他们骑虎难下,“哭晕在厕所”。

  一个典型的案例来自于遗产税陷阱。《东地产财经周刊》了解到,王先生刚在洛杉矶买了一套价值110万美金房子,没想到,一场意外夺取了他和太太的生命。唯一的儿子小王按“常理”自然要继承这套房子。然而,当小王前往办理手续的时候,却被告知,因为王先生之前没有订立“living trust”(生前信托),房子要进入Probate程序,小王需要雇请律师,向法院证明自己有权利继承该套房子。该过程一般需要1-2年时间,粗粗一算,小王需要为此程序支付至少5万美金。

  好不容易走完程序,小王也不能直接收到房子,因为,他作为外国人,只有6万美金的遗产免税额,超过6万美金部分要按40%缴纳遗产税。

  此外,所得税陷阱是另一个难题。李太太2015年在悉尼买了一套公寓楼花,交了10%的首付,按约定,房屋今年交付,李太太需支付完其他首付款并办理贷款。然而,这两年,悉尼央行收紧了海外人士购房政策,大部分银行都取消了纯海外贷款项目,只有一些小银行或基金可以办理这块业务——成本是高昂的手续费,和高达7%-8%的年贷款利息。

  更大的问题是,在悉尼,如果纯外国人出售住宅,所有收益都要按照个人收入交税。根据最新外国人税表,收益在8.7万澳币以内试用税率32%,在8.7万澳币-18万澳币之间,超过8.7万澳币部分适用税率37%!李太太担心,如果办不出贷款,所投首付款和近4%的印花税血本无归。也担心如果办出贷款,房子要年涨幅10%-15%以上才能有盈余,而即便有了盈余,她也要负担30%-40%的投资收益税!

  这实在不是一个明智的投资。

  不管是房产税、遗产税还是所得税,发达国家繁复的税收体系不仅增加了税收,或许某种程度上也起到了抑制投资的作用。 同外国这些控制房价的税收政策相比,中国的调控政策尚未打击持有环节,未来这些最贵城市的房价变数,很大程度上也将取决于类似的因素。

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