限购政策再打补丁 卡死买卖双方各种应对花样
律师提醒，开发商代买社保规避限购，或产生其他风险导致无法购房
来源：南方都市报
东莞再为限购政策打“补丁”。住建局并非“加码”，而是对“4·10”政策的细化和明确。南都记者陈奕启摄7月4日，东莞市住建局发布《关于进一步明确我市住房限购政策有关事项的补充通知》，再为限购政策打“补丁”。补充通知对学历问题、定金或首期款电子进账单的主体和时间做了细致的规定，同时对于军人、非本市户籍退休居民、境外个人购房者这类非东莞户籍群体放宽了购房条件，但也进行了细致的规定。不少市民将其解读为“楼市再加码”的表现。
东莞住建局相关负责人表示，这并非“加码”。在4·10限购政策出台后，有一些细则还尚不清晰，为此住建局、房管局等部门接到了不少市民咨询。因此相关部门在“4·10”政策框架之内制定出台了补充通知，对上述问题做出了细化明确，以便更好地执行住房限购政策。
值得注意的是，东莞市场还出现了“无需社保可买房”的宣传。广东百勤律师事务所副主任苏崎提醒，购房者切勿轻信开发商或中介机构承诺“先行购买，补办社保”的说法，贷款及购房政策频繁变动，根本无法预测后期的政策变化。如果有继续升级社保限购情况出现，仍可能导致不具备购房资格，而无法签署正式的《商品房买卖合同》。
新政解读
A
限购前刷名额后转卖行不通
政策：电子进账单支付主体必须为本人或配偶、直系亲属、兄弟姐妹。
解读：在今年4月10日限购政策出台前，不少开发商已经收到风声，得知限购政策即将出台，因此提前通知了多名购房者抢先刷卡登记。南都记者走访也了解到，部分楼盘为规避限购政策，提前自行缴纳定金，刷下多个购房名额，再通过转卖方式销售。但是最新细则则将这种现象堵死。根据规定，电子进账单的支付主体应为本人或其配偶、直系亲属、兄弟姐妹。除此之外，其他人代为支付的不予认定。同时，购房者人在购房时须提交本人或其配偶、直系亲属、兄弟姐妹代为支付的定金或首期电子进账单原件，必须是经银行加盖相关印章的付款凭证或上述人员签名的POS单。值得注意的是，购房人还需提交如户口本、结婚证、出生证、公安机关证明、收养证明、公证书等相关证明文件，证明购房者本人与配偶、直系亲属和兄弟姐妹关系。此外，购房人提交的定金或首期款电子进账单记载的进账时间在2016年10月7日零时至2017年4月10日24时之间。
B
明确非本市户籍退休居民等群体购房条件
政策：非本市户籍退休居民只可购买一套新建商品房。
解读：东莞市住建局相关负责人表示，目前，住建、房管等部门接到不少市民咨询，如驻莞军人、在东莞退休的非本市户籍居民家庭、境外人士的购房资格问题，留学生的学历如何认定等情况。针对该情况，相关部门再做细致的规定。根据规定，在东莞领取基本养老金的非本市户籍居民家庭，如其在本市没有住房且能提供养老保险待遇发放明细的，只可在本市购买一套新建商品住房。此外，境外个人在本市购买新建商品住房，参照非本市户籍居民家庭购房资格条件执行，需在东莞缴纳一年社保或个税才具备购房资格。申请住房查询时，还需按规定提交购房人及家庭成员身份证明文件、家庭关系证明文件以及个人所得税或社保证明文件等有关证明材料；境外出具的证明材料，需按有关规定进行公证、认证或转递，并附汉字文本。
C
只提供学历证书不行还得验证证明
政策：企业、社会组织所属的商品房，拍卖所得房均需证满2年后才可网上签约交易。根据规定，个人、企事业单位、社会组织于2017年4月11日零时后通过拍卖所得的住房，须在取得《不动产权证书》满2年后方可进行网上签约交易。此外，企事业单位、社会组织于2017年4月11日零时后在本市行政区域内购买住房的新建商品房、二手房都须在取得《不动产权证书》满2年后方可进行网上签约交易。
解读：学历需在教育部留学服务中心“国（境）外学历学位认证系统”上通过查验规定要求，若购房者只提供学历证书，将不给予认可。为了防止有造假海外学历的情况出现，购房人须同时提供国外全日制本科以上（含本科）学历证书和《国（境）外学历学位认证书》，并在教育部留学服务中心“国（境）外学历学位认证系统”上通过查验。
延伸
开发商代买社保
律师警告勿轻信
在限购新政下，东莞楼市逐渐回归理性，深圳客逐渐撤离。在此情况下，部分开发商为了能快速回笼资金，委托一些中介机构打出了“无社保也可购买洋房”的广告。南都记者走访东坑一楼盘了解到，其无社保可购买洋房的操作方式有两种，一种是购房者可在缴纳定金后自行寻找社保机构，缴纳半年或一年社保。而另一种则为开发商帮其代买社保，费用为每个月700-1000元左右。而在购房者购买社保期间，购房者先缴纳首付款，与开发商签订认购书。开发商可以帮其保留半年，待买满半年社保后可正式签约。
市民看房销售称可代买社保
南都记者了解到，面对限购的政策，开发商应对的手法可谓花样百出。在东莞问政平台上，网友“ljp027”称，2017年4月30日我爱人陪同朋友到东莞黄江一个楼盘看房，由于我们没有东莞社保，不能购买房产，但是现场销售一直鼓动说他们可以帮忙找劳务派遣公司购买社保取得购房资格，我爱人相信了他们能帮忙取得购房资格，随后现场销售让我爱人代替父母与他们签订认购书并交纳了五万的定金，社保问题开发商让珠海爱华劳务派遣有限公司东莞分公司以父母的名义购买。
通过操作规避限购或导致新的风险
广东百勤律师事务所副主任苏崎对此提醒，购房者切勿轻信开发商或中介机构承诺“先行购买，补办社保”的说法，虽然有部分开发商或中介机构承诺购房者可以先行签订购房合同以及支付首期楼款，待符合条件后再办理购房流程，但这是不可取的方式。
苏崎指出，贷款及购房政策频繁变动，根本无法预测后期的政策变化。如果有继续升级社保限购情况出现，仍可能导致不具备购房资格，而无法签署正式的《商品房买卖合同》。同时也就代表着不排除开发商再行将该物业出售给他人。
另外，“未在东莞范围实际工作却虚假购买社保，本身就涉嫌提供虚假证明或信息骗取购房资格”，苏崎谈到，“根据政策规定，购房人提供虚假证明或信息骗取购房资格的，一经查实，取消购房资格并依法处理，记入个人征信不良记录，由此产生的经济及法律责任由购房人自行承担。”
同样，北京京平律师事务所薛正懿律师表示，地方各级政府出台的限购政策，都是根据国家调控房地产风险的政策所做出的统一安排，在司法审理的过程中往往会成为法院判断合同是否可以办理过户手续的依据。鉴于此，建议购房者充分了解相关限购政策，慎重做出选择，如果自己的情况不符合政策，就不要试图通过一些操作手段来进行规避，否则最后很可能出现新的风险，并导致购房目的无法实现。购房人应对房屋限购政策有所了解，在签订合同前对自身是否符合购房条件以及购房合同约定的付款条件能否实现要有所判断，以免仓促缴纳定金签订合同，而造成损失或形成自身违约责任。
本版采写：南都记者史晓然唐建丰
